Evolución de precios inmobiliarios post-pandemia en Perú

El sector inmobiliario limeño presenta altos edificios de departamentos modernos que reflejan la reactivación tras la pandemia. En 2020 los precios cayeron drásticamente. Properati reportó que en 2020 el precio del metro cuadrado por vivienda cayó 27% en todo el paíselcomercio.pe. Ese año abril fue el mes más crítico: sólo se vendieron 167 viviendas nuevas en Lima, lo que obligó a reducir preciostriton.com.pe. Incluso el mercado comercial sufrió ajustes: Colliers International informa caídas de hasta 15–20% en renta de locales en distritos como Miraflores, San Isidro y Lince (finales de 2019 a julio 2020)elcomercio.pe. Así, durante la cuarentena la oferta de inmuebles creció por la paralización de la construcción y la contracción de la demanda, dejando a muchos propietarios con espacios vacantes y precios a la bajaelcomercio.peelcomercio.pe.

Antes de la pandemia, los precios se movían en un rango moderado, pero el shock del COVID-19 obligó a una corrección brusca. Tras el primer semestre de 2020, con el avance de la reapertura económica y la liberación gradual de recursos (retiro de CTS/AFP, bonos estatales), la demanda repuntó rápidamentepostgradoutp.edu.petriton.com.pe. Para fines de 2020 el sector mostraba señales de recuperación: en octubre de 2020 las ventas inmobiliarias en Lima superaron en 1372 unidades las registradas un año antestriton.com.pe. En conjunto, la recesión inicial dio paso a una reacción fuerte del mercado residencial, que desde 2021 mostró una tendencia al alza en precios y ventas.

Causas del alza o baja de precios

Los cambios en los precios post-pandemia obedecen a varios factores interrelacionados. En el lado de la demanda, se destaca la fuerte liquidez disponible: la liberación de fondos de CTS y AFP puso dinero en manos de los hogares, y las bajas tasas hipotecarias facilitaron nuevas compraspostgradoutp.edu.pe. El Estado también impulsó la demanda con programas habitacionales (Bonos MiVivienda, Techo Propio, etc.)postgradoutp.edu.pe. Estos estímulos ampliaron la base de compradores potenciales, generando un boom de ventas. Por ejemplo, en 2021 Guido Valdivia (Capeco) estimó un crecimiento de la construcción superior al 7% gracias a la alta demanda no satisfechapostgradoutp.edu.pe.

Al mismo tiempo, hubo presiones al alza de costos. Las inmobiliarias han trasladado el encarecimiento de materiales y la mano de obra a los precios finales. Ricardo Arbulú (ASEI) señala tres causas clave: el aumento del tipo de cambio (casi 30% de los insumos son importados, como fierro o ascensores), el alza de los combustibles (que encarece transporte y logística) y la inflación local, que elevó el precio de materiales nacionaleselcomercio.peelcomercio.pe. Además, la escasez de personal calificado en obra alargó plazos y subió costos generales, lo que finalmente se refleja en viviendas más caraselcomercio.pe. Estos factores de oferta contribuyeron al incremento sostenido de precios entre 2021 y 2022.

En contraste, las bajas de precios se han dado principalmente en segmentos específicos. Como vimos, muchos locales comerciales ajustaron sus alquileres en 2020elcomercio.pe. También es notable que en 2023 el mercado volvió a niveles similaries a los prepandemia: según Urbania, el precio promedio por m² en Lima (incluyendo Callao) subió solo 0,19% entre mayo 2022 y mayo 2023, llegando a S/6,590gestion.pe. Luciano Barredo (Urbania) afirma que tras la recuperación “actualmente ya estamos con los precios prepandemia”gestion.pe. Esto indica que, tras el alza inicial, el mercado ha tendido a estabilizarse, con ligeras variaciones interanuales. La limitada oferta de nuevos proyectos (por la pausa constructiva) también ha contenido excesivas caídas, manteniendo los precios cercanos a niveles de 2019gestion.pe.

Dinámica actual del mercado inmobiliario peruano

En 2022 y 2023 el sector mostró un crecimiento sólido, impulsado por la demanda de vivienda social. La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) reportó que Lima Metropolitana cerró 2024 con 21.479 viviendas vendidas, un 30% más que el año anteriorelcomercio.pe. El valor total de ventas sumó S/9.606 millones en 2024, un alza de 24% respecto a 2023infobae.com. Esto se explica porque la mayoría de nuevos proyectos se orientó a la Vivienda de Interés Social (VIS): en 2024 estas unidades (hasta S/479.300) concentraron el 69% de las ventasinfobae.cominfobae.com. El sector residencial pasó a representar cerca del 9,2% del PBI, según ASEI, casi al nivel de la mineríainfobae.com.

Paralelamente se consolidó una tendencia a la reducción del tamaño de las viviendas. El área promedio de los departamentos vendidos cayó de 76 m² en 2020 a aproximadamente 65 m² en 2024elcomercio.peinfobae.com. En los primeros meses de 2025 el precio promedio por m² en Lima se mantuvo estable (S/452.928 en marzo 2025, +0.27% respecto a 2024)infobae.com, reflejando un mercado consolidado tras el boom inicial. El ticket promedio de compra incluso se redujo un 4.4% en 2024, a S/447.590, porque los nuevos departamentos son más pequeñoselcomercio.peinfobae.com.

Otro indicador relevante es la absorción de la oferta. ASEI señala que en 2024 el índice de absorción alcanzó 18%, muy superior a los valores negativos de años previos (-16% en 2021, -11% en 2022, -1% en 2023)infobae.com. Esto significa que el mercado logró colocar el inventario disponible, reflejando una recuperación sostenida. La velocidad de venta mensual por proyecto aumentó de 1,4% en 2023 a 1,7% en 2024infobae.com, sugiriendo que los desarrolladores están vendiendo unidades más rápidamente, en línea con la oferta de inmuebles más accesibles y compactos.

Preferencias del consumidor post-pandemia

La experiencia del confinamiento transformó las prioridades de los compradores. Ahora se valoran especialmente los espacios más luminosos, amplios y flexibles, capaces de cumplir funciones múltiples (teletrabajo, recreación, etc.)legioninmobiliaria.com. Ciudapolis destaca que los limeños prefieren departamentos más pequeños (de 60–70 m²) pero funcionalesinfobae.com. De hecho, en 2025 las familias compraron mayoritariamente unidades de 2 o 3 dormitorios entre 60–70 m²infobae.com, y creció la demanda de estudios o viviendas de un dormitorio por parte de solteros o parejas jóvenesinfobae.cominfobae.com. También hay un creciente interés por la rentabilidad futura: muchos compradores consideran el potencial de inversión del terreno o la zona antes de adquirir, buscando lugares próximos a grandes obras de infraestructura (puerto, trenes) que revaloricen su inversióninfobae.com.

También pesa la calidad de vida urbana: tras el encierro aumentó la preferencia por viviendas con áreas verdes y zonas comunes amplias. Se buscan edificios con luz natural, terrazas, jardines interiores o parques cercanoslegioninmobiliaria.cominfobae.com. Por ejemplo, muchos limeños han optado por proyectos en las afueras de la ciudad, como Huaral o Chincha, donde los terrenos son más grandes y es posible construir viviendas con patio y ambiente de campoinfobae.cominfobae.com. “La gente busca alejarse del ruido, la inseguridad y el estrés de la ciudad para vivir en un entorno más saludable y en contacto con la naturaleza”, comenta Jorge Loza (Ciudapolis)infobae.com.

Por último, creció la conciencia ecológica y de eficiencia. El mayor tiempo en casa disparó las facturas de servicios, por lo que ahora los compradores analizan el consumo energético y buscan inmuebles con mejores calificaciones de eficiencia, paneles solares o materiales sostenibleslegioninmobiliaria.cominfobae.com. En suma, el perfil del comprador post-COVID está más informado y exigente: ya no busca solo “una casa bonita”, sino un lugar funcional, eficiente y con buen potencial de revalorizacióninfobae.cominfobae.com.

Un ejemplo de estas preferencias es el auge de proyectos frente al mar o en la periferia de Lima, donde los vecinos acceden a zonas de recreo y naturaleza. En la imagen se ve una playa urbana en Lima; hoy muchos peruanos preferirían residir en entornos así, alejados de la congestión, con amplios espacios abiertos.

Referencias:

Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú. (2024). Reporte de mercado inmobiliario 2024. ASEI. https://aseiperu.org

Barredo, L. (2023, mayo 31). El precio por metro cuadrado en Lima apenas subió 0,19% en el último año. Urbania / El Comercio. https://elcomercio.pe/economia/dia-1/precio-metro-cuadrado-en-lima-urbania-subio-019-en-ultimo-ano-lima-metropolitana-callao-noticia/

Colliers International. (2020, julio). Informe del mercado inmobiliario comercial Lima 2020. https://www.colliers.com/es-pe

Gálvez, A. C. (2024). Declaraciones en presentación del informe anual del sector. ASEI. https://aseiperu.org

La República. (2020, octubre 20). Venta de viviendas supera niveles prepandemia en Lima. La República. https://larepublica.pe/economia/2020/10/20/venta-de-viviendas-supera-niveles-prepandemia-en-lima/

Properati. (2020). Impacto de la pandemia en precios de vivienda en Perú. https://www.properati.com.pe/blog

Tritón Grupo Inmobiliario. (2023). Balance de mercado y tendencias post-pandemia en Lima Metropolitana. https://tritongroup.pe/blog/

Urbania. (2023). Índice m2: informe de precios de vivienda mayo 2023. https://urbania.pe/blog

Valdivia, G. (2021). Declaraciones en medios sobre la recuperación de la construcción. Capeco. https://capeco.org